Negociar antes de demandar: nueva normativa en procesos de desahucio

A partir del 3 de abril, entra en vigor una reforma legal que modifica los procedimientos judiciales en materia de desahucio. Antes de interponer una demanda, es clave conocer los nuevos requisitos y actuar en consecuencia.

Métodos alternativos de resolución de conflictos (MASC)

El propósito de la reforma es fomentar la negociación entre las partes, ya sea directamente o con la ayuda de un tercero neutral. Para ello, se promueven los denominados Métodos Adecuados de Solución de Conflictos (MASC), que incluyen la mediación, la conciliación, la negociación, la oferta vinculante confidencial y la opinión de un experto independiente. El objetivo es alcanzar un acuerdo sin necesidad de recurrir a la vía judicial.

Un paso obligatorio antes de demandar

Antes de presentar una demanda de desahucio, la ley exige haber intentado la negociación, salvo en ciertos supuestos específicos, como en casos que afecten derechos fundamentales, filiaciones o demoliciones de inmuebles en riesgo de ruina. A partir del 3 de mayo, los jueces solo admitirán a trámite una demanda si se acredita que:

1. Se ha intentado negociar con la otra parte y no se ha alcanzado un acuerdo. Para ello, es necesario contar con un documento emitido por un tercero independiente (mediador, conciliador, experto, etc.).
2.  La negociación no ha sido posible debido a la imposibilidad de localizar a la otra parte, por ejemplo, si el inquilino ha abandonado la vivienda sin devolver las llaves y no se dispone de un domicilio de contacto.

Impacto en las costas del proceso

Otro aspecto clave de la reforma es el tratamiento de las costas judiciales. Si se demuestra que se intentó la negociación, la parte que pierde el juicio podría quedar exenta de pagarlas. En concreto:

• Si la parte perdedora propuso en la negociación una solución similar a la que dicta la sentencia y la otra parte la rechazó, no tendrá que asumir las costas o estas serán reducidas.
• Si la parte ganadora se negó a negociar, ya sea de forma expresa o por sus actos, no se le reconocerá el derecho a recuperar las costas.
• En caso de una estimación parcial de la demanda, el juez podrá imponer las costas a quien no haya intentado negociar previamente, siempre con una justificación razonada.

Conclusión

La nueva normativa refuerza la importancia de la negociación previa en los procesos de desahucio. Contactar al inquilino, proponer una solución razonable y documentar cada paso del proceso puede marcar la diferencia. Si la otra parte rechaza negociar, se podrá acudir a la vía judicial con mayores garantías y evitando posibles condenas en costas.